I costi nascosti dell'affitto di un appartamento in Giappone

I costi nascosti dell’affitto di un appartamento in Giappone

Quando si trasferiscono in Giappone, molti stranieri rimangono scioccati dai costi iniziali associati all’affitto di un appartamento. Oltre alla prima quota mensile, i nuovi inquilini sono spesso tenuti a pagare diverse tariffe una tantum che possono raggiungere una somma significativa. Difficile da sostenere per molti, soprattutto all’inizio di un trasferimento in un nuovo paese. Di seguito un elenco dei costi nascosti dell’affitto di un appartamento in Giappone e di cosa ci si deve aspettare nel dettaglio per poterlo affrontare.

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Un esempio concreto:

Per illustrare come possono accumularsi così tante commissioni come quelle chieste in Giappone, diamo un’occhiata a un esempio reale. Nel 2023, uno straniero cercava di affittare un appartamento 1LDK (ovvero un monolocale nella categorizzazione giapponese) nella zona di Tamagawa, al confine tra Yokohama e Kawasaki. Ha quindi trovato una proprietà relativamente nuova con un affitto mensile di 151.000 ¥ (crc. 910 €) più una commissione di gestione di 8.000 ¥ (crc. 48 €). Ben presto a questa cifra si sono aggiunte tante altre spese:

  • Cauzione: 151.000 ¥ 
  • Denaro-chiave: 151.000 ¥ 
  • Commissione di agenzia: 151.000 ¥ 
  • Cambio della serratura: 20.000 ¥
  • Commissione per il garante (metà mese): 75.500 ¥ 
  • Tassa di manutenzione: 45.000 ¥ 
  • Assicurazione contro gli incendi: 15.000 ¥ 

Quindi, sommando i vari costi, si arriva ad una spesa iniziale totale di 767.500 ¥ (crc. 4.600 €) ovvero più di cinque volte l’affitto mensile. Di tutti questi soldi, solo la cauzione di 151.000 ¥ (crc. 908 €) è rimborsabile. Altro esempio significativo, quello di un inquilino che si è trasferito in un appartamento 3LDK (trilocale) a Shizuoka nel 2022. Il costo iniziale totale è stato di 350.000 ¥ (crc. 2.100 €), più una penale di 90.000 ¥ (crc. 541 €) per risoluzione anticipata se l’inquilino se ne fosse andato prima della fine del contratto di locazione di due anni.

I costi nascosti dell'affitto di un appartamento in Giappone

Denaro-chiave (礼金 reikin)

Il denaro-chiave (key money o ‘reikin’ in giapponese), è una tassa non rimborsabile pagata al proprietario in segno di gratitudine per averti permesso di affittare la sua proprietà. Questa tariffa equivale in genere a uno o due mesi di affitto e viene pagata prima del trasferimento. Anche se questa pratica è andata diminuendo negli ultimi anni, soprattutto a Tokyo dove quasi il 40% delle proprietà in affitto sono ora prive di reikin, è ancora comune in molte parti del Giappone.

Cauzione (敷金 shikikin)

Il deposito, o ‘shikikin’, è una commissione rimborsabile che funge da deposito cauzionale. Di solito è pari a uno o due mesi di affitto e viene restituito all’inquilino al termine del contratto di locazione. A condizione che non vi siano danni alla proprietà oltre alla normale usura.

Commissione di agenzia (仲介手数料 chūkai tesūryō)

Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare per trovare il tuo appartamento, dovrai pagare una commissione di agenzia. Questa tariffa equivale in genere a un mese di affitto più tasse e copre il costo dei servizi offerti dall’agente per trovare e accantonare l’appartamento per te.

Commissione del garante (保証人 hoshōnin)

Molti proprietari in Giappone richiedono agli inquilini di avere un garante, che è responsabile del pagamento dell’affitto in caso di inadempienza dell’inquilino. Se non hai un garante giapponese, potresti dover ricorrere a una società garante, che ti addebiterà una commissione che in genere varia dal 30% al 100% dell’affitto di un mese.

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Commissione di manutenzione (メンテナンス費用 mentenansu hiyō)

Alcuni appartamenti addebitano una tassa di manutenzione per coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, come la hall, gli ascensori e gli spazi esterni. Una sorta di spese condominiali. Questa tariffa può variare notevolmente, ma spesso si aggira tra i 10.000 ¥ e i 20.000 ¥ al mese (60-120 €).

Assicurazione (火災保険 kasai hoken)

Gli affittuari in Giappone sono tenuti a stipulare un’assicurazione che copre i danni alla proprietà in caso di incendio, esplosione o altri rischi specifici. Il costo di questa assicurazione varia a seconda delle dimensioni dell’appartamento e del livello di copertura, ma in genere varia da 10.000 ¥ a 20.000 ¥ (60-120 €) per una polizza biennale.

Cambio della serratura (鍵交換費用 kagi kōkan hiyō)

Quando ti trasferisci in un nuovo appartamento, potrebbero chiederti di pagare una tariffa per il cambio della serratura. Questa commissione può variare da 10.000 ¥ a 30.000 ¥ (60-180 €).

Tassa di rinnovo (更新料 kōshinryō)

Se scegli di rinnovare il contratto di locazione dopo la scadenza iniziale (di solito dopo due anni), ti potrebbero chiedere di pagare una tassa di rinnovo. Questa tariffa equivale in genere a un mese di affitto e viene pagata direttamente al proprietario di casa.

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Strategie per ridurre i costi

Sebbene i costi iniziali di un affitto in Giappone possano essere molto scoraggianti, esistono strategie per riuscire a ridurre un po’ queste spese:

  1. Cercare proprietà che non addebitino ​​denaro-chiave o che abbiano depositi e commissioni di agenzia inferiori alla media. E’ più semplice riuscirci nelle aree urbane di Tokyo.
  2. Negoziare con il proprietario o l’agente per ridurre determinate commissioni. È più probabile che questa richiesta abbia successo se si ha un reddito stabile e possiamo dimostrare di essere inquilini affidabili.
  3. Prendere in considerazione l’utilizzo di un servizio di garanzia d’affitto mensile, invece di pagare una grossa commissione anticipata al garante. Questi servizi in genere richiedono una tariffa mensile più piccola (da circa 3.000 ¥ a 5.000 ¥) invece di un ingente pagamento una tantum.
  4. Cercare proprietà gestite da UR (Urban Renaissance Agency), un’agenzia semi-governativa che offre appartamenti con costi iniziali inferiori e senza denaro-chiave.

Affittare un appartamento in Giappone comporta una serie di spese anticipate che possono essere uno shock per gli stranieri abituati a sistemi di affitto più semplici. Tuttavia, comprendendo queste tariffe e adottando strategie per ridurle, è possibile trovare un appartamento a prezzi accessibili e gestire i costi di un affitto in Giappone. Anche se all’inizio il sistema può sembrare complesso e costoso, è una realtà con cui la maggior parte degli inquilini impara a destreggiarsi con il tempo e l’esperienza.

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